中高層建築物を建設される方へ　「新潟市中高層建築物の建築に関する指導要綱」について

　中高層建築物の建築に伴うトラブルの発生を未然に防ぎ、良好な生活環境を確保していくため、新潟市では「新潟市中高層建築物の建築に関する指導要綱」を制定し、建築主等が近隣に配慮した建築計画となるよう努力することや、計画の事前公開など一定の手順を踏み、近隣住民への計画説明や話し合いを行うことを定めています。
　中高層建築物を建築される方は、指導要綱の趣旨を理解し、これを遵守するようお願いします。

1. 指導要綱が適用される建築物
2. 指導要綱の手順
3. 建築計画の標識設置
4. 説明会等の開催
5. 計画建築物の届出
6. トラブル解決には誠意をもって話し合いを
7. 共同住宅を建築される方へ

• 上の表で定める高さが異なる2以上の用途地域又は区域にわたって建築物を建築する場合は、高さが10メートルを超えるものに指導要綱が適用されます。
• 建築物を増築する場合は、増築部分のみについて適用されます。
• 上の表に該当しないゴルフネット、大規模看板・大規模煙突などの工作物については、テレビ電波等に影響を与えることもありますので、事前に建築行政課に相談してください。

建築確認申請の前までに行なわなければならない手続き等の流れは、次のとおりです。

　周辺の住環境に十分配慮した計画がトラブル防止につながります。

　標識の設置前に建築行政課に提出してください。

　建築確認申請の最低30日前までに設置してください。
　建築基準法上の道路ごとに見やすい位置に設置してください。

　標識設置後速やかに、説明会等を開催し、建築計画について説明してください。

　建築確認申請の最低10日前までに建築行政課に提出してください。

　中高層建築物を建築するときは、建築予定地に要綱で定められた様式による建築概要を知らせる標識を設置してください。
　この記載内容に変更が生じた場合は、速やかに修正が必要となりますので注意してください。
　標識を設置する場所は、近隣関係者が道路から見えやすい位置とし、建築予定地が複数の建築基準法上の道路に接している場合は、その道路ごとに設置することになっています。
　標識を設置する期間は、建築確認申請を行う日の最低30日前から確認済みの表示を行う日までです。

　標識設置前のできるだけ早い日に、次の図書1部を市に提出してください。

1. 標識設置予定届出書
2. 附近見取図：方位、道路及び目標となる建築物並びに計画建築物の高さの1.5倍、または2.0倍の範囲を明示してください。
3. 配置図：建築物、駐車場・駐輪場（台数がわかるように明示）、敷地内の緑化計画及び標識設置位置を明示してください。
4. 各階平面図：換気扇及び空調設備の室外機等の位置を明示してください
5. 立面図：4面以上
6. 断面図：2面以上 地盤面の高さ、道路斜線等を明示してください。

　建築計画の標識設置後に、建築計画について近隣関係者に対し、関係図書によって決められた事項を説明をすることになっていますが、これは単に説明したという行為にとどまらず、近隣関係者の理解を得る努力をしなければなりません。
　また、建築計画を変更した場合において、近隣関係者から説明を求められたときは、同様に説明をしなければなりません。
　これらの説明は、標識を設置した後や近隣関係者から求めがあったときに、速やかに行うこととなっており、説明が遅れたり、問題が発生しているのにその解決の努力を怠ったときは、トラブルが大きくなり、ますます解決が難しくなりますので丁寧な対応を心がけてください。

1. 計画建築物の敷地形態及び当該敷地内における計画建築物等の位置
2. 建築主、設計者、工事施工者
3. 計画建築物の用途、規模、構造、工法及び工事予定期間
4. 計画建築物の建築によって生ずる日影の影響
5. 計画建築物の建築によって生ずるテレビ電波受信障害の改善方法
6. 計画建築物の建築工事による危険防止の方法及び騒音、振動等の防止対策
7. その他近隣関係者が計画建築物の建築により影響を受けることが予測される事項

　近隣関係者に対する説明方法は、集会方式と戸別訪問方式があり、どちらの方法でも可能ですが、一般的には、集会形式による説明会が多く、これが好ましい方法であると考えられます。
　集会形式による説明を行った場合、説明会の欠席者に対しては戸別で説明を行ってください。
　戸別訪問方式の場合は、各世帯の代表者に理解を求めていかなければなりませんので、相当な日数を要すること、共通の問題については、その関係者全員と調整を図っていかなければなりません。
　なお、テレビ電波受信障害を受けるおそれのある関係者に対する説明は、電波障害以外の生活環境に影響を及ぼさないと判断されたときは、その自治会の代表者などと相談し、近隣住民への説明と切り離して、後日行ってもさしつかえありませんが、建築確認申請等の届出までには説明を行ってください。

建築計画を説明しなければならない近隣関係者の範囲
（要綱第2条第1項第４号で規定しているア～オ）

ア　近隣に所在する土地又は建築物の全て若しくは一部を所有する者
イ　近隣に所在する土地又は建築物の全て若しくは一部を占有する者
ウ　近隣に居住する者が所属する自治会又は町内会の代表者
エ　中高層建築物の建築工事に伴う騒音、振動等により著しく影響を受けると予測される者
オ　中高層建築物によるテレビジョン放送の電波受信障害を受けると予測される者

上の表で定める範囲が異なる2以上の用途地域又は区域にわたって建築物を建築する場合は、計画建築物の高さの概ね2倍の範囲を近隣の範囲とします。

　中高層建築物が建築されることにより、周辺でテレビ電波の遮へい障害が発生する場合があります。
　指導要綱では、事前に（一社）日本CATV技術協会認定（旧郵政大臣認定を含む）「CATV技術者」による電波障害の予測を行うとともにその改善策について、近隣関係者に説明を行うよう定めています。
　近隣関係者に説明するときには、具体的な改善方法を定め、理解を求めるとともに維持管理の方法についても話し合いで解決し、協定や覚書を結んでおくことが望ましいです。
　また、建築物の所有権が譲渡される場合の規定を取り決めておくことにより、後々のトラブルが避けられます。

　敷地内に計画建築物よりも高い既存建築物がある場合、上記の近隣関係者のうち要綱第２条第１項第4号ア及びイの範囲は、表2の敷地境界線からではなく計画建築物の外壁又はこれに代わる柱の面からの計画建築物の高さの2倍または1.5倍の範囲とします。
※この場合でも、敷地境界線から測定した範囲の自治会又は町内会の代表者への説明は必要なので注意してください。

　建築確認申請前に提出してください。
　近隣関係者に対する説明後、建築基準法の建築確認申請を行う10日前までに、下表3に掲げた図書2部を市に提出してください。　この届出書は、近隣関係者とトラブルが発生しているときは、工事着手をスムーズに行うためにも、解決の努力をしてから提出してください。

　中高層建築物を建築するときは、建築基準法の規定を守って計画していても、近隣住民の受忍の限度を超える生活阻害を与えることがありますので、周辺の住環境に配慮して計画することが大切です。
　このため、建築計画の段階で十分な検討をして、近隣関係者からの理解を得ることが重要です。トラブルが発生してからの対応では、設計に手戻りが生じることや、トラブルの解消に相当な時間や労力を要することなどにより、建築工事が遅れることにもつながります。
　指導要綱では、中高層建築物の設計においては、日照、通風及び採光の阻害、風害、電波障害などによる周辺の生活環境に及ぼす影響等について十分配慮し、近隣関係者の住環境の保全に努めなければならないと規定しています。
　また、トラブルが発生したときには、当事者相互の立場を尊重し誠意をもって自主解決に努めなければならないとしています。近隣住民等から苦情等の申し入れがあったときは、真摯に対応し、話し合いにより理解を得るなど、事業者において適切な対応を心がけてください。

　共同住宅に関する指導要綱も遵守してください。
　共同住宅の建築に伴い、建築の計画や管理面で周辺の住環境に影響を与えるなど、さまざまな問題が生じることがあります。
　新潟市では、これらの問題を未然に防止するため10戸以上の共同住宅を対象に「新潟市共同住宅の建築に関する指導要綱」を定めています。
　中高層建築物の用途が共同住宅（10以上の住戸を有するもの）の場合は「新潟市中高層建築物の建築に関する指導要綱」と「新潟市共同住宅に関する指導要綱」の両要綱が適用されます。
　建築計画上や管理上の事項等について「新潟市共同住宅に関する指導要綱」も遵守していただき、良好な近隣関係をはぐくむようお願いします。
　なお、建築概要の事前公開の標識の設置、近隣関係者への説明や市への届出などについては、2つの要綱で規定されている手続きです。