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建築する前に(秩序ある住みよい街づくりのために)

更新日:2017年1月20日

建物を建てるには、秩序ある住みよい街づくりのために様々なきまりがあります。建築する前に、ご確認ください。

1 家を建てるときの手続きは?
2 敷地が道路に接していますか?
3 用途地域をご存知ですか?
4 建物の形態、大きさは大丈夫ですか?
5 建築される方にお願い

街並みの画像

1 家を建てるときの手続きは?

あなたの大切な財産や健康などを守るため、建物を建てて住むまでには、いろいろな手続きが必要です。

事前の打ち合わせから竣工のイメージ画像

事前の打ち合わせ

建物を建てるときは事前に建築士や市の関係課などに相談してください。

建築確認申請

建物の計画がまとまったら工事着手前に市または、指定確認検査機関に必ず確認申請書を提出してください。

審査・確認

確認申請書の審査期間は一般に木造住宅は7日間、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などは35日間です。
確認審査に合格すれば「確認済証」を発行します。
また、一定規模以上の建築物等については、指定機関による構造計算の審査もあります。

着工

工事現場には必ず「確認済み」の表示をしてください。
また、基礎工事が完了したら4日以内に市に「工事施工状況報告書」を提出してください。
「階数が3以上の共同住宅」等については、中間検査を受けてください。

竣工

工事が完了したら4日以内に「完了検査申請書」を市または、指定確認検査機関に提出してください。
完了検査に合格すれば「検査済証」を発行します。

(注意)確認済証および検査済証は、重要な書類です、大切に保存しましょう。

その他、条例および指導要網があります、この手続きもお忘れなく

(1) 新潟市景観条例

同一敷地内の建物の延べ面積が1,000平方メートルを超えるもの、または、高さが15メートルを超えるものに適用

(2) 新潟市中高層建築物の建築に関する指導要綱

建物の高さが、用途地域により10mまたは15mを超えるものに適用

(3) 新潟市共同住宅の建築に関する指導要綱

10戸以上を有する共同住宅または長屋に適用

違反建築について(必要な法的手続きをお忘れなく。法令の基準に適合した建物を)

違反建築による影響は、社会生活を営むうえで、良好な近隣関係を害することにもなります。さらに、地震や火災による被害の拡大につながり、人命や大切な財産を失うことにもなりかねません。
建築計画をする場合には、建築基準法及び建築関係法令等について建築設計事務所、建設業者、または、市の建築行政課などに相談し建築確認申請の手続きを行うとともに法に適合した工事をしてください。
なお、違反建築は、工事停止命令をされるばかりでなく、建築主及び建設業者も処罰されることもあります。
また、違反を是正するための工事もしなければなりませんので、経済的負担を伴ったり社会的な信用にも影響しますので、十分注意してください。

2 敷地が道路に接していますか?

道路と敷地の関係

敷地が道路に2メートル以上接していますか?

建物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと建物が建てられません。道路は、単に通行のためだけでなく、災害時における防火や避難など重要な役割を果たしていますので、道路内に突き出して、建物やへいを造ることはできません。

道路と敷地の関係図

(注意)
共同住宅、病院などの特殊建築物の場合や、延べ面積が1,000平方メートルを超える場合は、上記と異なることがありますので、注意してください

道路

道路にもいろいろあります

建築基準法でいう道路は次のようなものです

  1. 道路法による道路で幅員4メートル以上のもの(国道、県道、市道)
  2. 都市計画法や土地区画整理法などに基づいて造られた幅員4メートル以上のもの
  3. 建築基準法施行時(昭和25年11月23日)、または、都市計画区域の指定を受けた日に現に存在している道で、幅員4メートル以上のもの
  4. 都市計画法などの法律により、2年以内に事業が行われる予定の道路として特定行政庁(市長)が指定したもの
  5. 特定行政庁(市長)が道路の位置の指定をしたもの(位置指定道路)
  6. 幅員1.8メートル以上、4メートル未満の道で、一定の条件に適合し、特定行政庁(市長)が指定したもの

(注意)私道についての保守、維持管理などは、道路の所有者が行うことになります

現在の道路幅員が4メートル未満の場合は

建築基準法施行時(昭和25年11月23日)、または、都市計画区域の指定を受けた日以前から建物が建ち並んでいる幅員1.8メートル以上4メートル未満の道で、特定行政庁(市長)が指定したものは、その中心から両側に2メートル後退した線を道路境界線とみなします。(一般に「法第42条第2項道路」といいます。) 建物やへいなどは、この道路境界線とみなす線から突き出して建築することはできないことになっており、将来的には4メートルの道路となり、より良好な住環境が確保されます。
 「建築ガイドPART2」(「道路のいろいろ」「道路内の建築制限」にご注意ください)も参考にしてください。

道路と建物図

道路と敷地図

3 用途地域をご存じですか?

用途地域による建築制限

建てようとする場所の用途地域をご存知ですか?
用途地域によって建築が制限される場合もあります!
用途地域は、住宅地域、商業・業務地域、工業地域など基本的な土地利用を計画的に配置することにより、良好な市街地環境の形成と機能的な都市活動の確保を目的に定められています。都市計画で区域区分等を定め、建築基準法で具体の制限を規定しています。

用途地域による建築制限
都市計画法による区域区分・地域地区の指定 建築基準法による制限  
都市計画区域内 市街化区域 用途地域指定あり 建築用途制限あり 用途地域による建築物の用途制限をご確認ください。
市街化調整区域

原則、用途地域
指定なし

原則、建築禁止 各区建設課にお問い合わせください

防火・準防火地域

市街地のなかでも、家屋が密集しているところでは、火災が発生した場合、被害が大きくなる恐れがあります。そのため、集団的な都市防火を図ることとして、防火地域、準防火地域及び法第22条区域を定めています。それらの地域・区域内では、建物の構造や延焼のおそれのある部分について制限があります。たとえば、準防火地域内では、木造の建物でも、延焼のおそれのある部分については、外壁や軒裏などは防火構造に、出入口や窓は綱入ガラスなどの防火設備にしなくてはなりません。

延焼のおそれのある部分の図

外壁の後退距離

新潟市内のうち、秋葉区・南区の第一種低層住居専用地域と西蒲区の第二種低層住居専用地域には外壁の後退距離(敷地境界線から1メートル)が定められています

その他

良好なまちづくりへの誘導手段として「建築協定」・「地区計画」などの制限があります。詳しくは、建築行政課、都市計画課にお問い合わせください。

用途地域による建築物の用途制限

用途地域による建築物の用途制限の図

4 建物の形態、大きさは大丈夫ですか?

建ぺい率と容積率

建物の大きさ(面積)には制限があります

1) 建ぺい率

建ぺい率とは、建物の建築面積(建坪)の敷地面積に対する割合のことをいいます。
建物は、定められた建ぺい率以内で建築しなければなりません。
なお、特定行政庁(市長)が指定した角地などは、建ぺい率の割増しがあります。
例:第一種住居地域で角地の建ぺい率が60%から70%になる。

建ぺい率の図

2) 容積率

容積率とは、建物の延べ面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合のことをいいます。
建物は、定められた容積率以内で、かつ前面道路(幅員12メートル未満の場合)によって算定される数値以下の容積率で建築しなければなりません。
 例:第一種住居地域で、前面道路幅員が4メートルの敷地の場合は、
 1.用途地域による容積率の限度は、200%
 2.前面道路による容積率は、4(メートル) × 10分の4 = 10分の16 = 160%
 よって、この敷地における容積率の限度は「160%」となります。

容積率の図

建ぺい率・容積率制限
用途地域 建ぺい率
(%)
容積率(1または2のうち小さい数値)
1.地域により定められた数値(%) 2.前面道路による数値(幅員12メートル未満の場合)
第一種低層住居専用地域 50 100 前面道路の幅員(メートル)×10分の4
第二種低層住居専用地域 50 100 前面道路の幅員(メートル)×10分の4
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
60 150、200 前面道路の幅員(メートル)×10分の4
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
60 200 前面道路の幅員(メートル)×10分の4
近隣商業地域 80 200、300 前面道路の幅員(メートル)×10分の6
商業地域 80 400、600 前面道路の幅員(メートル)×10分の6
準工業地域
工業地域
工業専用地域
60 200 前面道路の幅員(メートル)×10分の6
無指定地域(市街化調整区域) 30、50、60、70 80、100、200 前面道路の幅員(メートル)×10分の6

※各欄に2種類以上の数値があるものは、地域によりそれぞれ数値が決定されていますので都市計画図等で確認してください。

高さ制限・斜線制限

建物の高さには制限があります

まちなみや敷地の日照・採光・通風などを確保するため、用途地域によって、「絶対高さ」(第一種・第二種低層住居専用地域)と「斜線制限」(道路斜線、隣地斜線、北側斜線)があります。

1) 絶対高さ・北側斜線(第一種・第二種低層住居専用地域に適用されます。)

絶対高さ・北側斜線の図

2) 隣地斜線

隣地斜線の図

3) 道路斜線

道路斜線の図

日影規制について

日影による建物の高さの制限があります

中高層建築物を建てる場合には、周辺の日照条件の悪化を防ぐため、その建物によって生じる日影が、一定の基準のもとに規制されます。 規制される地域、建物、日影時間などは表のとおりです。この規制は、主に住居系の用途地域が対象になっており、近隣商業地域では、容積率が200%と定められた地域が対象になっています。

日影規制図

中高層建築物の日影規制
規制される地域 日影時間の限度 測定面
(平均地盤面からの高さ)
規制される建築物
(敷地境界線からの水平距離)
用途地域 容積率(%) 5メートルを超え
10メートルの範囲
10メートルを
超える範囲
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
100 4時間 2.5時間 1.5メートル 軒高が7メートルを超えるか、または地上3階以上の建築物
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
150
200
4時間 2.5時間 4メートル 高さが10メートルを超える建築物
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
200 5時間 3時間 4メートル 高さが10メートルを超える建築物
近隣商業地域のうち容積率200%の区域 200 5時間 3時間 4メートル 高さが10メートルを超える建築物
準工業地域 200 5時間 3時間 4メートル 高さが10メートルを超える建築物

冬至日の真太陽時による午前8時から午後4時までの間における日影時間の制限です。

5 建築される方にお願い

最近、日照、採光、通風、観望に関する問題のトラブルが増えています。
建物の高さや隣地との離れ、工事の方法などによっては、周辺に大きな影響を与える場合があります。
建築計画にあたっては、プライバシーの侵害、境界線の問題や目隠しなどの相隣関係に十分配慮してください。
また、建物の外壁は敷地境界から余裕をもって後退させたり、塀は生け垣にして、敷地内には樹木を植えるなどの工夫により、潤いのある街並みをつくりだすよう努めてください。

住宅外観図

  • ちょっとの配慮で隣どうし仲よく
  • 少しの工夫で潤いのある街並みづくり
  • ゆとりある計画で周辺の環境も良くなります。

建築ガイド

この項目をまとめた「建築ガイドPART1」は、こちらをご覧ください。

関連リンク

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建築基準法の道路に関すること 電話:025-226-2845
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