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終身建物賃貸借事業

最終更新日:2012年6月1日

 終身賃貸借事業は、高齢者を賃借人とし、当該賃借人の終身にわたり安心して賃貸住宅に居住できる仕組みとして、賃借人が生きている限り存続し死亡したときに終了する(相続性を排除する)、賃借人本人一代限りの借家契約を結ぶことができる、高齢者の居住の安定確保に関する法律(高齢者住まい法)に基づく制度です。
 終身賃貸借事業を行う場合は、当該事業について、住宅の規模・設備、バリアフリー規準や前払い金等の契約内容等に関する基準に適合しているものとして新潟市長の認可を受けることが必要です。

制度の概要について

入居者

  • 高齢者(60歳以上)で、同居者のいない世帯
  • 高齢者(60歳以上)で、同居者が60歳以上の親族である世帯(配偶者は60歳未満でも可)

賃貸人からの解約

次のいずれかに該当する場合は、新潟市長の承認を受けた上で、賃貸借契約の解約の申し入れをすることができます。

  1. 住宅の老朽・損傷等により、家賃の額その他の事情に照らし、住宅の維持又は回復に過分の費用を要するとき
  2. 賃借人が長期間にわたって居住せず、かつ当面居住する見込みがなく、住宅を適正に管理することが困難となったとき

賃借人からの解約

療養、老人ホームへの入所や親族との同居を理由とした解約の場合は、解約の申し入れから1か月後に契約が終了します。
それ以外の場合は、解約の申し入れから6か月後に契約が終了します。

賃借人(高齢者)が死亡した場合の同居者の継続居住

賃借人(高齢者)が死亡したとき、同居者は、その死亡があったことを知った日から1か月以内に申し出を行った場合は、新たに終身建物賃貸借の契約を締結することが可能です。

賃借人(高齢者)が死亡した場合の同居者の継続居住

賃借人が希望する場合は、終身建物賃貸借契約に先立ち、定期借家契約により1年以内の期間において、仮入居することができます。

認可の基準の概要

規模・設備

各住戸専用部分の床面積は、原則25平方メートル以上
(ただし、以下の式を満たす場合は、18平方メートル以上))
(S+K)/n≧25
S: 各住戸専用部分(25平方メートルを超える住戸は、25平方メートルとして計算)の面積の合計[単位:平方メートル]
K: 高齢者が共同して利用する部分(居間、食堂、台所、浴室及び共同して利用する部分に設けられる各住戸専用の収納設備(鍵付きを原則とする)。以下、「共用部分」という。)の面積の合計[単位:平方メートル]
n: 共用部分を利用する住戸の戸数[単位:戸]

各住戸専用部分に、台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えたものであること
※ 共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備または浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合は、各戸に台所、収納設備または浴室を備えずとも可)

バリアフリー構造であること(段差のない床、手すりの設置、廊下幅の確保など)

契約関連

権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないものであること

住宅の整備を行う場合は、工事完了前に、敷金及び家賃等の前払金を受領しないものであること

家賃等の前払金を受領する場合

  • 家賃等の前払金の算定の基礎、返還債務の金額の算定方法が明示されていること
  • 返還債務を負うこととなる場合に備えて、家賃等の前払金に対し、必要な保全措置が講じられていること

その他

住宅の修繕が計画的に行われるものであること

賃貸借契約書、家賃等の収納状況を明らかにする書類その他事業の収支状況を明らかにするために必要な書類が備え付けられるものであること

高齢者の居住の安定の確保に関する基本的な方針に照らして適切なものであること

申請者が、新潟市暴力団排除条例6条に規定する暴力団、暴力団員又は暴力団員と社会的に非難されるべき関係を有するものでないこと

登録の手続きについて

1) 申請の方法

申請書に必要事項を記入し、添付書類とともに、住環境政策課までご持参ください。

2) 申請書・添付書類

添付書類
No. 書類名 摘要・備考・書類例
1 付近見取図 住宅の位置を表示したもの
2 配置図 縮尺、方位、敷地、住宅及び併設施設の敷地内の位置を表したもの
3 各階平面図 縮尺、方位、間取り、各室の用途、設備の概要を表したもの
4 土地に係る登記事項証明書 敷地が複数筆の場合は、公図も添付
5 建物に係る登記事項証明書 (新たに建物を整備する場合は除く)
6 土地又は建物の使用権を証する書類

賃貸借契約書等
(申請者が賃借等により土地又は建物の使用権を有する場合のみ)

7 終身賃貸借事業を行うことについて所有者が承諾したことを証する書類

承諾書等
(申請者が賃借等により土地又は建物の使用権を有する場合のみ)

8 登記事項証明書 (申請者が法人の場合のみ)
9 定款 (申請者が法人の場合のみ)
10 工事完了前に敷金及び前払金を受領しないことを誓約する書面

ダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。別紙1(誓約書)(ワード:25KB)
ダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。別紙1(誓約書)(PDF:50KB)
(新たに住宅を整備する場合のみ)

11 バリアフリー基準の適合が確認できる図面 バリアフリー基準の各項目に掲げる部分の詳細が確認できる図面
12 加齢対応構造等を表示した書類

ダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。別紙2(チェックリスト)(エクセル:157KB)
ダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。別紙2(チェックリスト)(PDF:245KB)

13 入居契約約款 入居契約書(ひな型)
14 前払い金等保全措置の適合が確認できる書類

保証契約書等
(前払い金を徴収する場合のみ)

15 暴力団等の排除に関する誓約書兼同意書

ダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。誓約書(個人用)(ワード:45KB)
ダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。誓約書(個人用)(PDF:71KB)
ダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。誓約書(法人用)(ワード:71KB)
ダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。誓約書(法人用)(PDF:87KB)

16 その他市長が必要と認める書類  

3) 注意点

認可を受けた事業に変更が生じた場合や事業を廃止する場合は、それぞれ申請又は届出が必要となりますので、必ず当課までご連絡ください。

申請を受け付けてから登録を決定するまでの標準処理期間は、およそ1か月です。

参考資料等

関連法令

新潟市暴力団排除条例

契約時や許認可等申請時における「誓約書」の徴収など、暴力団排除に向けた市の取り組みについて

関連リンク

新潟市住環境政策課

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建築部 住環境政策課
〒951-8550 新潟市中央区学校町通1番町602番地1(市役所分館5階)
電話:025-226-2809 FAX:025-229-5190

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